كشف تقرير عقاري لاقتصاديات سوق العقارات في الإمارات بصفة عامة وإمارة دبي على وجه الخصوص أن الاستثمار العقاري في دبي أكثر كلفة في ظل تقلب العملات وسيادة الدولار، ومن ثم بات الدرهم كالسيف ذو حدين في ظل انحسار الاستثمارات في أربع جنسيات هم على الترتيب (المواطنين والهنود والباكستانيين والبريطانيين). رغم ما أحدثته التغييرات التنظيمية البارزة التي شهدها سوق العقارات في دولة الإمارات خلال العام الماضي والتي شملت تطبيق حد سقف الرهن الاتحادي ومضاعفة رسوم التسجيل العقاري بهدف الحد من أنشطة المضاربة في السوق، في الاحتواء التدريجي لمخاطر السوق الناتجة عن التضخم حيث انخفض الآن معدل المعاملات بشكل كبير ، وذلك بحسب أحدث تقرير أصدرته شركة كلاتونز الرائدة عالمياً في مجال الاستشارات العقارية.

ويبين تقرير «آفاق سوق العقارات السكنية في دبي لفترة ربيع 2015» أن زيادة المشاريع المنجزة والأثر البطيء لتطبيق القوانين العقارية الجديدة والانخفاض العام في توجهات السوق نتيجة تباطؤ نمو أسعار المنازل جميعها عوامل ألقت بثقلها على سوق العقارات السكنية في الإمارة حيث تظل التوقعات لعام 2015 هادئة ويرجح بأن تتحمل الفيلات العبء الأكبر جراء انخفاض الأسعار.

وقد شهد الربع الأول من العام الجاري انخفاضاً عاماً في الأسعار بلغ 0.8 %  وهو ما يعني تراجع سنوي بنسبة 0.5%  وقد تسبب التراجع الأخير في أسعار المنازل إلى انخفاض القيم بنسبة 19.4% مقارنة بأعلى نسبة حققتها السوق خلال الربع الثالث من 2008.

وفي هذا السياق، قال «ستيف مورجان»، الرئيس التنفيذي لكلاتونز الشرق الأوسط: «مضى أكثر من عام منذ تطبيق قانون تحديد سقف الرهن العقاري مما أثّر بشكل خاص على سوق الفلل لتمرّ السنة الأولى منذ تطبيق هذا القانون الاتحادي الذي يعتبر علامة فارقة دون أي اهتمام يذكر، رغم التأثير القوي الذي خلّفه في حجم الصفقات».

وخلال العام الماضي، جرى بيع أقل من 1300  فيلا، أي أقل بنسبة 52 % من المستويات التي تحققت خلال 2013، وانخفض عدد الصفقات خلال الربع الأول من العام 2015 بنسبة 36 % مقارنة بمستواها خلال نفس الربع من العام الماضي.

ويظهر تقرير كلاتونز أن  القيمة الإجمالية لحقوق الملكية الفعلية اللازمة لشراء فيلا بمبلغ 5.5 مليون درهم قد ارتفعت من 20 % إلى 42 % مع تطبيق سقف الرهن، ما يعني أنه يتعين على الأُسر الراغبة في الشراء أن تجري زيادة كبيرة في مخصصاتها للانتقال من المسكن المؤجر.

وأضاف «مورغان:»: «أدى النمو المستمر في الإيجارات على مدار الـ 18 شهراً الماضية إلى تفاقم تحديات تجميع الدفعة المقدمة، في الوقت الذي لم تتوقف فيه تكلفة المعيشة عن الارتفاع. وربما نلمح في الأفق فترة هدوء واستقرار مع استمرار الدرهم بتعزيز مكانته وهو ما أدى إلى انخفاض التضخم».

وأوضح مدير الأبحاث وتطوير الأعمال العالمية لدى كلاتونز، «فيصل دوراني» تعليقاً على أداء السوق خلال الأشهر الـ 18 الماضية: «يبدو لنا جلياً أننا قد دخلنا بسرعة في الدورة الثانية للسوق العقارية في دبي ونحن الآن في وضعية يبحث فيها السوق بأشمله وبشكل متسارع عن أرضية جديدة».

وقد لعبت التشريعات الجديدة  دوراً فعالاً في كبح جماح السوق وتضخم التأثير البطيء تدريجياً. فعلى مدى الأشهر الـ 12 الماضية، أنتجت سوقاً أكثر هدوءاً وجرى احتواء خطر أي تصحيح سريع آخر بعناية مما جعل السوق يتراجع بنسبة الخمس عن الذروة الأخيرة التي حققها عام 2008 ويحقق وضعية أكثر استقراراً عما كانت عليه في 2008 /2009. ومع ذلك لا تزال هناك مناطق تحافظ على أدائها المتفوق حيث لا تزال الأسعار ثابتة مثل نخلة جميرا أو مرسى دبي.

في الوقت الذي أصبح فيه تُجار الفيلات في السوق الثانوية في وضع لا يحسدون عليه وفي ظل مؤشرات الاستقرار التي تظهرها العقارات، سجّلت «كلاتونز» انخفاضاً ملحوظاً  في الأسعار من قبل قلة من البائعين في هذا الوضع الضاغط، إلا أنهم يظلون قلة. وفي ما عدا ذلك، وعند عدم تطبيق تصحيحات تخفيضية لم يتلقَ البائعون سوى طلبات محدودة للغاية، ونشأ عن هذا الوضع  «منطقة تركيز» جديدة  للتعاملات تتراوح فيها الأسعار ما بين 3 إلى 3.25 مليون درهم.

مزايا المساكن ذات الأسعار المعقولة

وفقاً لكلاتونز، يتوقع أن المقترح المقدم من بلدية دبي بفرض توفير حصص المساكن ذات الأسعار المعقولة على جميع المشاريع السكنية الجديدة في دبي، والذي طال انتظاره،سيجلب مجموعة واسعة من الفوائد للإمارة مع تعزيز المزيد من النضج في السوق.

وعلق «مورجان»: «ظلت القدرة على احتمال الأسعار إحدى المسائل التي احتدمت كثيراً خلف الكواليس لبعض الوقت، ومع تطبيق سقف الرهن الاتحادي ومضاعفة رسوم التسجيل العقاري، رأينا ولمسنا اضطرار المستخدمين النهائيين الفعليين إلى اتباع نظام معين للملكية في معرض سعيهم للانتقال من مسكن مؤجر إلى آخر مملوك لهم». 

«ومن خلال الإيجارات المرتفعة جراء الطلب القوي والاستثنائي المرتبط ارتباطاً وثيقاً بالنمو الاقتصادي القوي، يتبين لنا أن الموازنات المالية للأسر تقع تحت ضغط هائل يحيط بها من جهات عدّة».

وبحسب كلاتونز، يستهدف المقترح الجديد الذي طرحته بلدية دبي أصحاب الدخل الشهري الذي يتراوح ما بين 4.000 درهم و12.000 درهم وفي ظل الوضع الجيد الذي تتمتع به تلك الشريحة من الأسر والذي من شأنه أن يمكنها من ضبط مصروفات الإيجار لديها، لا شك أن وتيرة جمع الدفعة المسبقة سترتفع، ما يدعم المطامح الرامية إلى التملك.

 وتابع «مورغان»: «من المرجح أن يؤدي طرح هذه الفئة من الأصول في دبي إلى تحقيق طفرة في اهتمامات الشركات المستثمرة، لا سيما إذا كانت حصص المساكن ذات الأسعار المعقولة مرتفعة بشكل مقبول، ودون شك إن إنشاء هذه الفئة الجديدة من الاستثمارات السكنية سيؤدي إلى تمهيد الطريق نحو إقامة شراكات بين المطورين المحليين والصناديق الكبرى متعددة الجنسيات، الأمر الذي سيدفع بسوق العقارات في المدينة نحو المرحلة التالية من التطور».

ووفقاً للتقرير، وبصرف النظر عن هذا المستقبل غير المُبشّر، يتوقع أن يبقى الطلب مستقراً جداً على المديين المتوسط والبعيد، لاسيما وأن الحكومة تواصل دفع خطط التنويع الاقتصادي التي من شأنها أن ترفع من معدلات إيجاد الوظائف.

الخطر القادم من تقلب العملات

وعلق «دوراني» قائلا: «السوق التي تكون فيها السيادة ( للدولار) ومن ثم (الدرهم) تعتبر سيفاً ذا حدين، حيث لا ينبغي إغفال هذه الظاهرة أو تقديرها بأقل من قيمتها الحقيقية، ومن شأن تراجع التضخم الناتج عن انخفاض تكاليف الاستيراد أن يُفيد السوق المحلية، مع استمرار تراجع الجنيه الإسترليني والروبية الهندية/الباكستانية واليورو أمام الدولار، والذي يجعل من الاستثمار في دبي أكثر كُلفة مقارنة بهذا الوقت من العام المنصرم، وهو أمر في غاية الأهمية خاصة إذا ما علمنا أن نسبة كبيرة من الاستثمار في العقارات السكنية تأتي من المواطنين والهنود والباكستانيين والبريطانيين .

«لكن في الوقت الذي لا يزال صندوق النقد الدولي يحذر من طول أمد انخفاض النمو العالمي ورغم أن تداعيات الأزمات المالية اليونانية لم تظهر بعد، إلا أن الوضع قد يتغير بسرعة على هذه الجبهة في النصف الثاني من العام الجاري، ما يجعل منها مكْمن خطورة كبيرة قد تؤدي إلى انخفاض الأسعار، لذلك نجدنا ملزمين بأن نضعها على قائمة المراقبة».

استمرار تراجع سوق الإيجارات

بعيداً عن سوق المبيعات، استمر انخفاض الإيجارات السكنية وإن كان بوتيرة ضعيفة، وخلال الربع الأخير من 2014 انخفضت الإيجارات بنسبة 1.9% ليصبح النمو الإجمالي للقيمة الإيجارية خلال العام الفائت 0.4 % .

 وقال «دوراني»:«في الوقت الذي لم يتطور فيه نظام مؤشر الإيجارات الصادر عن مؤسسة التنظيم العقاري إلى مصفوفة إيجار معقدة تأخذ بعين الاعتبار عوامل متغيرة، مثل: الإطلالة، ومساحة الوحدات، وعمر المبنى، وما إلى ذلك، نرى أن هذا النظام سيظل بعيداً عن الواقع، وهو ما يقيد المستأجرين بمؤشر لا يرصد الظروف السوقية الفعلية بشكل واقعي».

ويشير تقرير كلاتونز إلى أنه مع استمرار ارتفاع معدلات العرض، يخشى الملاك من الخطر المتمثل في فترات الشغور الطويلة بسبب الخوف من توسع خيارات المستأجرين، وقد يترتب على ذلك عقد صفقات «قائمة على أسس خاطئة» يتفق فيها الملاك والمستأجرون على إيجارات لا تأخذ بعين الاعتبار توصيات مؤسسة التنظيم العقاري.

وأضاف «دوراني»: «نحن نتوقع طرح أكثر من12,600  وحدة في السوق بحلول نهاية العام المقبل إلى جانب الانتهاء من15,800  وحدة أخرى خلال الفترة ما بين عامي 2017 و 2018. في هذه المرحلة، تبدو خطورة ارتفاع المعروض ضئيلة، علماً بأن نمو السكان المتوقع خلال تلك الفترة لا يتجاوز 400.000  ومع توقعات النمو الاقتصادي و تزايد فرص الوظائف الجديدة سيظل التوازن بين العرض والطلب قائماً على الأرجح على الأقل على المدى القريب مع استبعاد حدوث أي حدث اقتصادي خارجي مفاجئ».

وتتوقع كلاتونز أن يستمر الاستقرار الحالي مع استمرار قوة المصادر الأصلية لطلبات المستأجرين الحاليين والمحتملين والدعم الذي تحظى به بفعل توسع فرص الوظائف الجديدة والمرتبط بنمو الاقتصاد وتنويعه والهجرة العكسية من إمارة الشارقة إلى دبي .