بدأ نقص المعروض من الوحدات السكنية للإيجار بأسعار في متناول اليد ونقص البدلات التي يحصل عليها العاملون الأجانب منذ الأزمة المالية يدفع الوافدين من أصحاب الدخول المتوسطة في إمارة دبي إلى مناطق أقل بهاء وفخامة في المدينة بعيدة عن أماكن العمل أو إلى إمارة الشارقة المجاورة لدبي.

وقالت شركة «جيه.إل.إل» للاستشارات العقارية إنه ربما كان المصرفيون العاملون في بنوك الاستثمار وكبار المديرين والشركات متعددة الجنسيات يتمتعون بمرتبات عالية تتجاوز المليون درهم سنويا لكن غيرهم من الوافدين من مهندسي إنشاءات ومحاسبين والمديرين في مجالات مثل تكنولوجيا المعلومات والموارد البشرية وغيرهم يتقاضون مرتبات تتراوح بين عشرة آلاف و30 ألف درهم للأسرة الواحدة (2720 و8170 دولارا) في الشهر.

وقالت الشركة إن هؤلاء يمكنهم استئجار وحدات تبلغ قيمتها الإيجارية 72 ألف درهم (19600 دولار) سنويا أو شراء عقار في حدود 790 ألف درهم وهو ما يمثل مبلغا بسيطا مقارنة بالأسعار في أحياء مثل دبي مارينا ودبي داون تاون على سبيل المثال حيث يصل سعر الشقة المكونة من غرفتي نوم إلى أربعة ملايين درهم.

وقال «فيصل دوراني» رئيس البحوث في شركة «كلاتونز» العقارية «يوجد ضغط على أصحاب الدخول المتوسطة، مضيفا: «من المرجح أن تصبح مسائل القدرة المالية أكثر حدة».

وقد شهد قطاع العقارات في الإمارة بعضا من أشد التقلبات على المستوى العالمي خلال السنوات العشر الماضية إذ انتقل من فترة ازدهار إلى فترة كساد أعقبتها مرة أخرى فترة ازدهار.

واستقرت أسعار العقارات وإيجاراتها في السنة الأخيرة لكنها ما زالت أعلى بنسبة 50% من مستواها قبل عامين وفقا لتقديرات «كلاتونز» ومن المتوقع أن ترتفع من جديد بحلول عام 2017 مع استعداد دبي لاستضافة معرض «إكسبو 2020».

وتقع الأحياء الوحيدة التي تتيح إسكانا في متناول اليد لكثير من ذوي الدخول المتوسطة في مناطق سكنية في حالة سيئة قرب خور دبي وأجزاء على أطراف المدينة مثل المدينة العالمية ومنطقة دبي للتعهيد.

وشهدت الأحياء التي كانت ايجاراتها أرخص فيما سبق أكبر زيادات في القيمة الإيجارية، وذلك مع انتقال الوافدين الأجانب من المناطق الأقرب إلى وسط المدينة فقد

وفي ظل تداول أراضي البناء مثل سلعة في دبي مما يعمل على تضخيم الأسعار، دفع ذلك المطورين العقاريين إلى التركيز على المشروعات الفاخرة التي تتيح هامش ربح مرتفع، حيث من الصعب تحقيق أرباح من المشروعات السكنية المتوسطة إذا لم تكن أسعار الأراضي مدعمة.

وفي العام الحالي بدأ المطورون العمل في مشروعات جديدة يبلغ إجمالي عدد الوحدات السكنية فيها 19500 وحدة تقدر شركة «جيه.إل.إل» أن 22% منها فقط تلبي احتياجات ذوي الدخل المتوسط.

وتقدر «سي.بي.آر.إي» إن حوالي 70 ألف وحدة سكنية جديدة ستستكمل في دبي بحلول نهاية عام 2018 أي أكثر من مثلي العدد الذي اكتمل في 2014/2013، لكنه أقل من الذروة التي سجلها في 2007-2008 وبلغت 90 ألف وحدة سكنية.

وقال «مات جرين» رئيس البحوث في «سي.بي.آر.إي» الشرق الأوسط «هذه الوحدات لا تستكمل بوتيرة سريعة ولهذا نشهد أثرا سلبيا كبيرا على سوق الايجارات».

وقد توقف الكثير من أصحاب الأعمال في الإمارة عن صرف بدل السكن كما تقلصت المرتبات بصفة عامة في أعقاب الأزمة المالية في2007-2008 لكن ربما يتعين عليهم إعادة تقييم عروضهم إن هم أرادوا الاحتفاظ بنفس مستوى العمالة والمهارات.

وقالت «دانة سلباق» مديرة البحوث في «جيه.إل.إل»: «ستشتد الحاجة لإسكان في متناول اليد. وسيتعين على أصحاب الأعمال زيادة الأجور أو بدلات السكن لجذب العاملين والاحتفاظ بهم».

وقد انتقل بعض السكان إلى الشارقة المجاورة لدبي، وتقدر شركة «كلاتونز» أن أسعار العقارات فيها أقل من نصفها في دبي، وفي أواخر العام الماضي سمحت الشارقة للأجانب المقيمين في الإمارات بشراء العقارات في بعض المشروعات العقارية.

لكن الشارقة تبعد نحو ساعة بالسيارة عن دبي في ساعة الذروة وليس فيها المطاعم ومراكز التسوق والحياة الليلية التي تتيحها دبي.

وقال «جرين» من «سي.بي.آر.إي» إن على دبي أن تعطي الأولوية للمشروعات المخصصة للإيجار والتي يحتفظ فيها المطورون بالملكية ويؤجرون الوحدات بهدف الحفاظ على الإيجارات في متناول اليد، والشركات الكبرى القائمة على التطوير العقاري مملوكة للإمارة.

وأضاف «لكن المطورين كيانات تجارية لها مسؤوليات تجاه مساهميها لتحقيق أرباح وتقديم توزيعات نقدية».